Qui sommes-nous ?

Qui sont les Safer ?

Les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) ont été créées par la loi d’orientation agricole de 1960. Sociétés anonymes sans but lucratif, elles sont investies de missions d’intérêt général concernant le foncier agricole, viticole, forestier et rural. Toutes leurs décisions sont contrôlées par l’État. Au nombre de 16, elles couvrent l’ensemble du territoire métropolitain et 3 départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion).

Dans chaque région, la Safer observe les marchés fonciers ruraux, réalise des études et achète des biens agricoles, viticoles, forestiers ou ruraux. Elle les revend ensuite à des agriculteurs, des collectivités, des établissements publics nationaux ou locaux (conservatoire du littoral, parcs naturels, etc.), personnes privées (particuliers, associations, entreprises, etc.) dont les projets répondent aux objectifs de ses missions :

  • dynamiser l’agriculture et la forêt ;
  • accompagner le développement local ;
  • protéger l’environnement, les paysages et les ressources naturelles ;
  • assurer la transparence du marché foncier rural.

À travers la réalisation de projets privés ou publics, la Safer contribue ainsi à la vitalité et au développement durable et équilibré des territoires.

Le foncier est une ressource en quantité limitée et non renouvelable. Dans chaque région, les Safer ont pour mission d’en réguler les accès et d’en contrôler les usages. Elles agissent notamment pour éviter la consommation et l’artificialisation des espaces agricoles et naturels, la spéculation foncière, l’accaparement des terres, la concentration des exploitations agricoles, la financiarisation de l’agriculture…

L’enjeu est la préservation de la vitalité des territoires.

La Fédération Nationale des Safer (FNSafer) est une association qui a pour objet de fédérer les Safer.
Son service études est un pôle de compétences pluridisciplinaires en matière d’aménagement du territoire.

Le-prix-des-terres.fr

Le site Le-prix-des-terres.fr est un service du groupe Safer destiné aux porteurs de projets professionnels agricoles ou ruraux, propriétaires de biens fonciers, investisseurs ou gestionnaires de patrimoine, prospects, cédants, aménageurs privés, porteurs de projets industriels, etc. recherchant une information sur le prix des terres, des vignes, des forêts ou des maisons à a campagne sur le territoire d’analyse des Safer. Les autres publics sont invités à contacter la FNSafer ou la Safer de leur région pour obtenir l’accès à un service dédié.

Les Safer analysent les marchés fonciers ruraux et leurs évolutions grâce à la collecte et au traitement de toutes les informations (prix, surface, localisation, nature, référence cadastrale et identité des vendeurs et acquéreurs) transmises par les notaires ou les vendeurs lors de projets de cession de biens immobiliers depuis près de 60 ans et lors de projets de cessions de parts ou actions de sociétés depuis la Loi d’avenir de 2014.

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Les Safer peuvent ainsi assurer la transparence des marchés, intervenir si nécessaire dans le cadre prévu par la loi et alerter les pouvoirs publics. Elles sont capables de proposer des analyses statistiques, des études globales mais aussi des évaluations au plus près du terrain.

Il est important de préciser que les indicateurs de prix de vente correspondent à des moyennes statistiques se rattachant à des zones géographiques plus ou moins homogènes. Ces prix ne sont pas des valeurs d’expertise puisqu’ils ne portent pas sur des biens particuliers bien caractérisés. Ils permettent d’avoir une vision générale des dominantes du marché.

Seul un travail d’évaluation, fin et à la parcelle, prenant en compte de nombreux critères absents de l’analyse statistique (emplacement, accessibilité, valeur agronomique, signe de qualité, entretien, dynamisme du marché, …), permet de révéler la valeur exacte d’un bien.

Méthodologie

La mesure des prix

Les prix nationaux, régionaux, par bassin viticole, par région forestière, départementaux et par regroupements de petites régions agricoles (hors départements d’outre-mer (DOM), Corse, appellations viticoles et observations à la commune), sont calculés sur la base des valeurs des transactions. Ils reflètent l’état du marché.

Compte tenu du faible nombre de transactions sur certains ensembles géographiques et de l’hétérogénéité des biens mis en vente d’une année sur l’autre, les évolutions de prix peuvent traduire une modification de la qualité des biens mis en vente entre deux périodes.

Cette dernière remarque ne concerne toutefois pas les évolutions régionales et nationales des prix des terres et prés, ainsi que l’évolution du prix des forêts. Pour ces séries, le calcul d’un indice hédonique permet en effet de s’affranchir de l’évolution des caractéristiques des biens d’une année sur l’autre…

Les séries de prix sont établies par le bureau d’études national du groupe Safer, à partir des données des Safer, en collaboration étroite avec le Service de la statistique et de la prospective (SSP) du Ministère de l’agriculture et de l’alimentation, depuis 2009 pour les vignes et depuis 2011 pour les terres et prés avec la labellisation de l’INSEE.

Elles sont publiées au Journal officiel dans le barème indicatif de la valeur vénale des terres agricoles.Ces prix des terres et prés et des forêts sont actualisés tous les ans par l’indice du prix du PIB, lui-même réévalué sur les trois ou quatre dernières années, d’où de légères modifications des valeurs concernant les années récentes.

Terres-et-prés-logos-safer  Terres et prés

Les prix des terres et prés en métropole

Départements et regroupements de petites régions agricoles : prix moyens triennaux

Les moyennes triennales sont calculées au niveau des petites régions agricoles (PRA) regroupées.

La PRA est constituée par le croisement du département et de la RA (la région agricole, qui est définie par un nombre entier de communes formant une zone d’agriculture homogène, et peut être à cheval sur plusieurs départements). Il y a 713 PRA sur le territoire français.

Le découpage du territoire français en régions agricoles est né en 1946 pour répondre à la demande du Commissariat Général au Plan. L’objectif était de disposer d’un zonage approprié pour la mise en œuvre d’actions d’aménagement destinées à accélérer le développement de l’agriculture.

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Pour l’INSEE, il s’agissait, pour étudier l’évolution de l’agriculture, de disposer d’un découpage stable de la France en unités aussi homogènes que possible du point de vue agricole. Largement inspirées des régions géographiques, les RA et PRA ont une taille intermédiaire entre la commune (zone trop petite pour présenter des résultats) et le département (zone trop hétérogène).

Ces valeurs sont pondérées par les surfaces agricoles utilisées (SAU), libres d’une part et louées d’autre part, des PRA regroupées pour calculer les moyennes départementales. Les moyennes des prix des terres libres sont calculées sur les terres et prés non bâtis de plus de 70 ares après avoir éliminé les valeurs aberrantes par une méthode statistique (écart à la médiane du logarithme népérien du prix à l’hectare supérieur à 1,5 fois l’écart interquartile).

Les moyennes des prix des terres louées sont calculées sur l’ensemble des biens loués dont la surface est supérieure à un seuil calculé par l’INSEE, propre à chaque département, après avoir éliminé les valeurs aberrantes par la même méthode statistique que pour les prix des terres libres.

terres-agricoles-vue-ciel-prix-des-terres
France métropolitaine et régions : prix annuels hédoniques

Les prix régionaux sont calculés sur les mêmes échantillons que les prix départementaux.

Ces prix sont annuels et calculés à partir des prix de référence de l’année 1997 auxquels sont appliqués un indice annuel régional défini par un modèle hédonique log-multilinéaire, c’est-à-dire qui mesure l’évolution du prix des terres agricoles à qualité équivalente des biens d’une année sur l’autre.

Les prix nationaux sont quant à eux déterminés à partir des prix régionaux pondérés par les SAU libres et louées de chaque région.

Les prix des terres agricoles dans les DOM et en Corse

Les séries de prix sont établies à dires d’expert, en collaboration entre les Safer et les Services régionaux de l’information statistique et économique (SRISE) du Ministère de l’agriculture et de l’alimentation.

Logo-vignes-Safer Prix des vignes

Les prix concernent les vignes plantées et ne concernent pas les terres à vignes. Pour l’ensemble des appellations hors Alsace et Champagne, les prix sont établis chaque année à dires d’expert. Depuis 2009, ces séries par appellation résultent de l’expertise conjointe réalisée par les Safer et les Services régionaux de l’information statistique et économique (SRISE) du Ministère de l’agriculture et de l’alimentation.

Pour les appellations d’Alsace et de Champagne, le nombre annuel de transactions de biens viticoles libres non bâtis est suffisant pour procéder à un calcul statistique du prix moyen des vignes, confirmé à dires d’expert. La méthode de calcul a été mise au point par le SSP et le groupe Safer.

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Le filtre statistique présenté plus haut permet d’identifier et de supprimer les valeurs aberrantes (cf. paragraphe Terres et prés).

Les regroupements d’appellations par bassin viticole reposent sur le découpage précisé par le décret n°2008-1359 du 18 décembre 2008 portant création des conseils de bassin viticole.

Les prix moyens par département et par bassin viticole des vignes AOP, VEDVAOP et hors AOP sont issus d’une pondération des prix des appellations du territoire par leur surface plantée en vigne.

L’analyse des prix s’appuie sur la nomenclature de l’Institut national de l’origine et de la qualité (INAO) :

  • les vignes AOP (appellation d’origine protégée) correspondent, au niveau européen, depuis le 1er août 2009, à l’appellation d’origine contrôlée (AOC) française, délivrée depuis 1935 pour les vins ;
  • les vignes VEDVAOP produisent les vins à eaux-de-vie d’appellation d’origine protégée, principalement le cognac (majoritaire en surface) et l’armagnac ;
  • les vignes hors AOP correspondent aux vignes à vins de consommation courante, qui regroupent les vins IGP (indication géographique protégée) et les vins sans IG (sans indication géographique).

logo-forets-Safer  Prix des forêts

Le prix des forêts est basé uniquement sur les transactions de biens forestiers non bâtis, c’est-à-dire comportant au moins 80 % de surfaces boisées.

À l’échelle des régions forestières – constituées par regroupement des sylvoécorégions définies par l’IGN –, un échantillon est défini, en ôtant les transactions extrêmes suivant la méthode des écarts interquartiles sur le logarithme du prix moyen.

Des prix régionaux annuels sont d’abord calculés à partir des prix de référence de l’année 1997, auxquels sont appliqués un indice annuel régional défini par un modèle hédonique log-multilinéaire, c’est-à-dire qui mesure l’évolution du prix des forêts à qualité équivalente des biens d’une année sur l’autre. Le prix national est quant à lui déterminé à partir des prix régionaux pondérés par les surfaces forestières respectives des régions.

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logo-Maisons-campagne-Safer  Prix des maisons à la campagne

Le prix des maisons à la campagne, aussi bien à l’échelle départementale que nationale, est une moyenne brute annuelle : elle correspond à la valeur totale des biens divisée par leur nombre. Sont exclus du calcul les premier et dernier déciles de l’échantillon par département.

Au niveau communal, dans certaines régions, sur les marchés des terres et prés, des vignes et des forêts, des informations réservées sont disponibles.

Les prix observés par les conseillers Safer sur le terrain sont le résultat d’études à dires d’expert sur des territoires infra-départementaux disposant d’un terroir agricole homogène strictement agricole et naturel ou soumis à une influence rurale, périurbaine ou urbaine. Il s’agit toujours de dominantes de prix.

Les volumes et chiffres de marché

Les volumes de transactions sont basés sur les projets de ventes de biens immobiliers transmis par les notaires aux Safer. Ils incluent les rétrocessions réalisées par les Safer elles-mêmes.
L’ouverture de marché correspond aux surfaces ayant fait l’objet d’une transaction rapportées aux surfaces existantes.

Les projets de vente sont ventilés par marchés, conformément à la segmentation du groupe Safer, se basant sur la destination des biens après mutation, ou du moins sur leur usage le plus probable. Plusieurs critères sont utilisés pour effectuer ce classement : la nature de culture, le prix, la profession de l’acquéreur, la surface, la situation locative, l’exemption au droit de préemption de la Safer, etc. Les caractéristiques des transactions prises en compte pour définir les volumes de chaque marché sont détaillées ci-après.

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Terres-et-prés-logos-safer Marché des terres et prés

Le marché des terres et prés comprend tous les biens dont la nature cadastrale est classée en terres, prés ou terres et prés à la fois (hors terres à vignes). Ces biens peuvent comporter du bâti.

Logo-vignes-Safer Marché des vignes

Le marché des vignes comprend tous les biens dont la nature cadastrale est classée en vignes (incluant notamment les vignes destinées à la production viticole et les terres à vignes). Ces biens peuvent comporter du bâti.

logo-forets-Safer Marché des forêts

Le marché des forêts comprend les ventes d’1 ha ou plus, comportant au moins 80 % de surfaces en natures cadastrales de bois, taillis, futaies et résineux. Il intègre aussi les surfaces boisées de transactions de biens mixtes, c’est-à-dire mêlant bois, terres, prés et/ou vignes. Ces deux types de biens peuvent comporter du bâti.

logo-Maisons-campagne-Safer Marché des maisons à la campagne

Le marché des maisons à la campagne concerne les achats d’anciens corps de ferme, en tout ou partie, ou de bâtiments vendus avec un terrain agricole, à usage de résidence principale ou secondaire, situés sur des terrains de moins de 5 ha libres (non soumis à bail rural), réalisés par des citadins ou des ruraux non agriculteurs.

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Les chiffres d’activité des Safer

Les chiffres de l’activité des Safer correspondent aux données annuelles. Ils donnent le nombre et la surface correspondante des ventes réalisées par les Safer sur le marché considéré.

Le nombre d’installations Safer correspond aux nombre d’opérations réalisées en faveur de l’installation. Ce chiffre correspondant à un nombre d’opérations, il faut garder à l’esprit qu’une installation peut nécessiter plusieurs opérations en faveur du même agriculteur, et qu’à l’inverse une installation peut aussi concerner plusieurs agriculteurs associés.