Gironde
Prix moyen des vignes en 2022
Les surfaces en vignes échangées en 2022 se stabilisent aux environ de 1 800 ha. Le montant global des transactions portant sur des cessions d’actifs viticoles représente environ 50% des valeurs des cessions totales de titres correspondant à des propriétés viticoles. En Bordeaux et Côtes de Bordeaux, les prix poursuivent leur baisse pour atteindre une valeur dominante de 10 500 euros/ha. Les lots les mieux placés résistent mieux et peuvent encore s’échanger sur la base de 21 000 euros/ha. Les parcelles situées sur des terroirs plus communs ou réputés gélifs peinent à trouver preneur et s’échangent, en fonction de leur état, à des niveaux de prix qui peuvent varier entre 4 000 et 6 000 euros/ha dans les situations les plus dégradées. Ce dernier type de biens est susceptible d’intéresser des opérateurs qui souhaitent les orienter vers d’autres usages que la viticulture. Dans ce cas de figure, le coût de l’arrachage est un élément qui contribue à tirer les prix vers le bas. Certaines vignes ne trouvent pas preneur et restent inexploitées ce qui engendre des problèmes tant sur le plan sanitaire que paysager. Les biens bâtis de caractère conservent une attractivité auprès des investisseurs, français ou étrangers, lorsque la surface en vigne n’est pas trop importante. Le groupe Côtes suit la tendance observée sur les Bordeaux. Les prix par hectare des secteurs de Cadillac, Blaye et Bourg baissent d’environ 15%. L’hectare de Cadillac Côtes de bordeaux s’échange sur une base moyenne de 11 000 euros/ha tandis que les Blaye Côtes de Bordeaux se négocient à la valeur moyenne de 13 000 euros/ha et les Côtes de Bourg 16 000 euros/ha. Castillon n’échappe plus à la baisse avec une valeur dominante qui avoisine désormais les 20 000 euros/ha même si les meilleurs terroirs convoités par des opérateurs de Saint-Emilion résistent et peuvent encore s’échanger à des valeurs maximales de 35 000 euros/ha. Pour la première fois depuis la création de l’appellation, les prix en Pessac-Léognan accusent une baisse sensible, revenant au niveau de 2019, avec une dominante à 500 000 euros/ha. Dans les Graves, les prix poursuivent la baisse déjà constatée l’an dernier pour atteindre une valeur dominante de 27 000 euros/ha. Les lots situés sur les meilleurs plateaux graveleux s’échangent toujours sur la base de près de 40 000 euros/ha tandis que les terroirs sableux les plus gélifs peinent désormais à trouver preneur à plus de 15 000 euros/ha. Dans cette conjoncture morose, la situation déjà compliquée de Sauternes se maintient. Les prix sont stables aux environs de 30 000 euros/ha en moyenne. Les difficultés commerciales des liquoreux de la rive droite, Loupiac et Sainte-Croix-du-Mont, perdurent en 2022. La valeur moyenne à l’hectare des vignes de ces AOP suit la valeur des vignes AOC Bordeaux à 10 500 euros/ha. En Médoc, le mouvement de baisse entamé en 2019 se poursuit. Les vignes AOC Médoc s’échangent désormais à 35 000 euros/ha en moyenne tandis que le prix des vignes AOC Haut-Médoc se maintient à 60 000 euros/ha. Les acteurs en place qui disposent de débouchés commerciaux profitent de ces prix attractifs pour réaliser des opérations de concentration sur des superficies significatives. A l’instar de ce qui est observé sur l’AOC Haut-Médoc, Listrac (60 000 euros/ha) et Moulis (80 000 euros/ha) parviennent à se maintenir. Margaux (1 500 000 euros/ha) et Saint-Julien (1 800 000 euros/ha) affichent une certaine stabilité de leurs prix moyens, et des valeurs maximales proches de 2 500 000 euros/ha pour Margaux. Pauillac semble également entrer dans une phase de stabilité avec des prix moyens de 3 000 000 euros/ha. A Saint-Estèphe, le prix dominant reste stable aux environs de 550 000 euros/ha mais le fossé se creuse entre les moins bons terroirs qui s’échangent à 350 000 euros/ha et les meilleurs qui peuvent désormais atteindre 1 200 000 euros/ha, voire plus lorsque les vignes appartiennent à des crus classés. En Libournais, l’attrait de l’AOC Saint-Emilion se maintient. Pour autant, les acquéreurs sont de plus en plus sélectifs sur la qualité des terroirs. Si la dominante reste stable aux environs de 300 000 euros/ha, les prix dans les secteurs les moins prisés poursuivent le mouvement de baisse amorcé en 2021 avec des valeurs qui peuvent descendre jusqu’à 200 000 euros/ha. La compétition pour accéder aux meilleurs terroirs reste très intense et les prix peuvent atteindre 3 800 000 euros/ha hors classement et dépasser les 5 000 000 euros/ha en cas de vente de propriétés classées de bonne renommée. Entre ces deux extrêmes, chaque secteur se caractérise par un niveau de prix singulier dont l’analyse nécessite une connaissance fine du territoire. Les appellations satellites de Saint-Emilion marquent le pas. Si les AOC réputées pour l’homogénéité de leur terroir, telles que Montagne (120 000 euros/ha) ou Saint-Georges (150 000 euros/ha) trouvent toujours preneur, les vignes en AOC Puisseguin ou Lussac, lorsqu’elles ne bénéficient pas de situations très favorables, peinent désormais à trouver preneur et leur prix peut baisser jusqu’à 55 000 euros/ha. Les prix du vignoble de Pomerol se stabilisent à une moyenne de 2 000 000 euros/ha. Là encore, l’emplacement est roi et les secteurs convoités par les plus belles signatures de l’appellation peuvent atteindre des valeurs supérieures à 7 000 000 euros/ha tandis que les terroirs les moins attractifs conservent une valeur plancher en légère hausse de 1 300 000 euros/ha. Ce seuil est appréhendé par les exploitants qui souhaitent étoffer leur gamme de vin, comme le ticket d’entrée nécessaire pour accéder à cette AOP à forte notoriété. A Lalande-de-Pomerol, les prix baissent légèrement avec une dominante qui avoisine désormais les 230 000 euros/ha. Les meilleurs terroirs toujours très convoités se maintiennent à des niveaux de prix voisins de 350 000 euros/ha. A Fronsac, la baisse initiée en 2020 se poursuit et la dominante des prix par hectare se replie désormais à 22 000 euros/ha. Le prix des meilleurs terroirs baisse également mais ces derniers peuvent encore s’échanger à près de 50 000 euros/ha. Canon-Fronsac se maintient aux environs de 100 000 euros/ha.
Marché des vignes en 2022
2,25% des surfaces
en vignes ont été vendues