Gironde
Prix moyen des vignes en 2024
Après un repli de près de 20% entre 2022 et 2023, les surfaces du marché des vignes (parcellaire comme domaines viticoles) se stabilisent entre 2023 et 2024 aux environs de 2 000 ha. Le nombre de transactions, qui avoisinait les 735 en 2021 et 2022, diminue pour atteindre environ 610 en 2023 et 2024. En valeur, le marché des vignes (cessions d’actifs uniquement) atteint un plancher historique à 175 millions d’euros, correspondant à la moitié de la valeur de 343 millions d’euros enregistrée en 2022. En Bordeaux et Côtes de Bordeaux, les prix poursuivent leur baisse pour atteindre une valeur dominante de 8 000 euros/ha pour les rouges. Les lots dont la taille et la structure permettent d’optimiser les coûts de production peuvent encore trouver preneur auprès d’opérateurs en place qui maitrisent la commercialisation ou auprès de quelques nouveaux venus qui développent des stratégies commerciales novatrices. Les parcelles présentant un matériel végétal en parfait état sur des terroirs de qualité peuvent encore être échangées épisodiquement sur la base de 12 000 à 13 500 euros/ha. Les lots moins bien structurés, situés sur des terroirs plus communs n’intéressent plus les porteurs de projets viticoles. Ils sont convoités par des viticulteurs qui souhaitent diversifier leur production, des éleveurs ou des acquéreurs non agriculteurs en quête d’espaces voués à l’agrément ou aux loisirs. Cette dernière catégorie d’acquéreurs constitue, aujourd’hui, l’un des principaux animateurs du marché des terres après arrachage, y compris pour les lots comportant des engagements de renaturation. La baisse de l’immobilier bâti, conjuguée à la diminution du prix des vignes, se traduit par une chute drastique de la valorisation des domaines. Toutefois, cette forte baisse des prix ne suffit pas toujours à raviver l’intérêt des opérateurs pour des domaines où il est, pour l’instant, difficile d’envisager une rentabilité. Les propriétés viticoles comportant du bâti de belle qualité architecturale à des prix corrects suscitent néanmoins toujours l’intérêt d’acquéreurs qui poursuivent la production de vins de qualité ou les réorientent vers d’autres activités (équestre, vin désalcoolisé…). Certaines maisons de négoce se sont positionnées sur l’acquisition de propriétés dont elles assuraient déjà la distribution, afin de sécuriser les efforts commerciaux engagés dans la valorisation de leurs marques. Le groupe Côtes suit la tendance observée sur les Bordeaux. L’hectare de Blaye Côtes de Bordeaux, Côtes de Bourg et Castillon Côtes de Bordeaux s’échange désormais sur une base dominante de 8 000 euros/ha, en baisse respectivement de 20%, 43% et 60% par rapport à 2023. En Pessac Léognan, on note un maintien relatif des valeurs observées en 2023, avec une dominante autour de 450 000 euros/ha même si les prix des meilleurs terroirs se maintiennent autour de 600 000 euros/ha. Le marché de cette appellation reste toutefois peu actif. Dans les Graves, les prix poursuivent la baisse observée depuis plusieurs années, pour atteindre une valeur dominante de 25 000 euros/ha. Même les lots situés sur les meilleurs plateaux graveleux peinent parfois à trouver preneurs. Ces terroirs s’échangent désormais sur la base de 30 000 euros/ha pour les rouges et 32 000 euros/ha pour les blancs. A l’opposé, les terroirs sableux les plus gélifs sont peu convoités et se vendent sur la base de 10 000 euros/ha. Dans cette conjoncture compliquée, la situation de Sauternes se maintient par rapport à 2023, avec une valeur dominante à 28 000 euros/ha, un minimum à 15 000 euros/ha et des prix qui peuvent encore atteindre 150 000 euros/ha pour les meilleurs crus. Les liquoreux de la rive droite, Loupiac et Sainte-Croix-du-Mont, subissent la même tendance que les Bordeaux avec une dominante à la baisse à hauteur de 9 000 euros/ha. En Médoc, le mouvement de baisse entamé en 2019 s’intensifie. Les vignes AOC Médoc s’échangent désormais à une valeur dominante de 14 000 euros/ha, en repli de plus de 40% par rapport à 2023, tandis que le prix moyen des vignes AOC Haut-Médoc baisse également à 40 000 euros/ha. Le marché de ces deux appellations est atone en raison d’une demande extrêmement rare qui ne répond plus à l’offre pléthorique de biens à la vente. A l’instar de ce qui est observé sur l’AOC Haut-Médoc, les prix en Listrac (20 000 euros/ha) et Moulis (40 000 euros/ha) accusent également une baisse respective de 50% et 43%. Les appellations communales les plus prestigieuses, telles que Pauillac et Margaux, n’échappent plus à la tendance baissière. Le Pauillac affiche désormais une valeur dominante de 2 500 000 euros/ha avec un minimum à 1 700 000 euros/ha et un maximum à 4 000 000 euros/ha, et le Margaux, une dominante à 1 400 000 euros/ha avec un minimum à 900 000 euros/ha et un maximum à 2 000 000 euros/ha. L’absence de transaction sur Saint-Julien ne permet pas de dégager une valeur dominante significative. A Saint-Estèphe, la dominante est également en baisse de 20% à 400 000 euros/ha. L’écart se creuse entre terroirs de moindre qualité, qui ne trouvent plus preneur et les meilleurs, qui parviennent à résister autour de 900 000 euros/ha. Pour l’ensemble des appellations du Libournais, l’année 2024 est marquée par une fermeture particulièrement forte du marché viticole. Elle s’explique par l’attentisme des acquéreurs qui ne sont plus en mesure de répondre aux prétentions des vendeurs, appréciées comme déconnectées de la réalité économique actuelle. Dans l’appellation Saint-Emilion, si quelques transactions permettent de situer le prix des terroirs les moins attractifs aux environs de 150 000 euros/ha, les prix des meilleurs terroirs sont en phase de recalage. Les négociations en cours sont caractérisées par des offres très inférieures au niveau attendu par les vendeurs, sans qu’il soit possible de dégager une dominante en l’absence de transactions abouties. Sur l’ensemble de l’AOC Saint-Emilion, la dominante baisse à 250 000 euros/ha même si cette valeur a peu de sens dans cette appellation qui connaît les plus forts écarts types. Dans les appellations Satellites de Saint-Emilion, la baisse entamée en 2022 s’accentue, particulièrement à Lussac où la dominante passe à 25 000 euros/ha mais également à Puisseguin (35 000 euros/ha) et Montagne (70 000 euros/ha). L’offre est très importante sur ces appellations et les acheteurs se raréfient, ce qui se traduit par une baisse des prix qui dépasse 50% en Lussac et Puisseguin. A Lalande-de-Pomerol, les prix poursuivent leur baisse, avec une valeur dominante à 150 000 euros/ha, en repli de 17% par rapport à 2023. Les bons terroirs restent malgré tout convoités et s’échangent sur la base de 180 000 euros/ha, ce qui atténue le phénomène de baisse. A Pomerol, le nombre restreint de transactions observées en 2024 ne permet pas de dégager une valeur dominante significative. La tendance reste néanmoins orientée à la baisse et les terroirs les moins attractifs peinent à trouver preneur à 1 100 000 euros/ha. La valorisation des meilleurs terroirs reste probablement proche de 5 000 000 euros/ha même si cette valeur n’est étayée par aucune référence en 2024. A Fronsac et à Canon Fronsac, le marché est particulièrement atone. Les rares transactions réalisées en 2024, qui de surcroît concernent des terroirs très hétérogènes, ne permettent pas de dégager une valeur dominante significative. Les prix s’inscrivent dans une fourchette de 7 500 euros/ha à 30 000 euros/ha pour Fronsac, et 30 000 euros/ha à 130 000 euros/ha pour Canon Fronsac.
Marché des vignes en 2024
1,79% des surfaces
en vignes ont été vendues