Gironde
Prix moyen des vignes en 2023
En Bordeaux et Côtes de Bordeaux, les prix poursuivent leur baisse pour atteindre une valeur dominante de 9 000 euros/ha pour les rouges. Les lots les mieux placés résistent et peuvent encore s’échanger, dans des cas de plus en plus rares, sur la base de 15 000 à 18 000 euros/ha. Les parcelles situées sur des terroirs plus communs ou réputés gélifs peinent à trouver preneur et s’échangent aux environs de 4 000 euros/ha. Dans ces secteurs, les opérateurs qui cherchaient à vendre ont généralement suspendu leur décision en attente de précisions sur les conditions d’octroi de la prime d’arrachage sanitaire. Ils ont généralement fini par opter pour cette alternative. Les lots les mieux situés, engagés dans le dispositif d’arrachage, ont parfois suscité un intérêt tardif de voisins qui craignaient de voir leur environnement immédiat boisé ou renaturé. Environ 200 ha de vignes à fort potentiel qualitatif ont ainsi pu échapper à l’arrachage. Les prix des blancs résistent mieux avec une valeur dominante à 12 000 euros/ha en Bordeaux ou Entre-Deux-Mers. La baisse de l’immobilier bâti conjuguée à la baisse du prix des vignes se traduit par une diminution drastique de la valorisation des domaines. Cela ravive l’intérêt de quelques trop rares investisseurs français ou étrangers. Certaines maisons de négoce ont également profité de cette conjoncture pour renforcer leur position sur le vignoble et assurer leurs approvisionnements. Le groupe Côtes suit la tendance observée sur les Bordeaux. L’hectare de Cadillac Côtes de Bordeaux ou de Blaye Côtes de Bordeaux s’échange sur une base moyenne de 10 000 euros/ha, les Bourgs à 14 000 euros/ha. Castillon n’échappe pas à la baisse avec une valeur moyenne qui avoisine désormais les 20 000 euros/ha, même si les meilleurs terroirs convoités par quelques opérateurs de Saint-Emilion résistent et peuvent encore s’échanger à des valeurs maximales de 32 000 euros/ha. L’appellation Pessac-Léognan poursuit la baisse entamée en 2022, avec une valeur dominante voisine de 450 000 euros/ha, même si les prix des meilleurs terroirs se maintiennent aux environs de 600 000 euros/ha. Dans les Graves, les prix poursuivent la baisse déjà constatée l’an dernier pour atteindre une valeur dominante de 26 000 euros/ha. Les lots situés sur les meilleurs plateaux graveleux se maintiennent à des niveaux de prix voisins de 38 000 euros/ha, tandis que les terroirs sableux les plus gélifs peinent désormais à trouver preneur à plus de 10 000 euros/ha. Dans cette conjoncture morose, la situation déjà compliquée de Sauternes se dégrade encore un peu avec une valeur dominante qui passe de 30 000 euros/ha en 2022 à 28 000 euros/ha en 2023. Les liquoreux de la rive droite, Loupiac et Sainte-Croix-du-Mont, subissent la même tendance que les Bordeaux avec une dominante à la baisse à hauteur de 9 500 euros/ha. En Médoc, le mouvement de baisse entamé en 2019 s’intensifie. Les vignes AOC Médoc s’échangent désormais à 25 000 euros/ha en moyenne, tandis que le prix des vignes AOC Haut-Médoc baisse également à 50 000 euros/ha. Les acteurs locaux n’ont plus, à de rares exceptions près, de stratégie de développement, en raison de l’absence de visibilité sur la sortie de crise. Ils limitent leurs achats à de petites parcelles enclavées. A l’instar de ce qui est observé sur l’AOC Haut-Médoc, les prix en Listrac (40 000 euros/ha) et Moulis (70 000 euros/ha) accusent également une baisse. Les communales les plus prestigieuses telles que Pauillac, Margaux et Saint-Julien échappent à cette tendance et affichent une certaine stabilité, avec un prix moyen de 1 500 000 euros/ha et des valeurs maximales proches de 2 500 000 euros/ha pour Margaux, une valeur moyenne de 1 800 000 euros/ha pour Saint-Julien et des prix encore à la hausse dans les meilleurs terroirs de Pauillac (4 500 000 euros/ha). A Saint-Estèphe, le prix dominant diminue aux environs de 500 000 euros/ha et le fossé se creuse entre les moins bons terroirs qui s’échangent à 300 000 euros/ha et les meilleurs qui peuvent se maintenir à 1 200 000 euros/ha, voire plus, lorsque les vignes appartiennent à des crus classés. En Libournais, l’attrait de l’AOC Saint-Emilion s’érode dans les secteurs les moins qualitatifs. Le nombre d’hectares à la vente est en augmentation et les prétentions des vendeurs ne trouvent plus d’écho auprès des acheteurs locaux, en proie à de sévères difficultés de commercialisation. Il en résulte un marché atone, dans l’attente d’une nouvelle définition des niveaux de prix. Les acquéreurs sont de plus en plus sélectifs sur la qualité des terroirs. La dominante baisse à 270 000 euros/ha, même si cette valeur a peu de sens dans cette appellation qui connaît les plus fort écarts types. Dans les secteurs les moins prisés, les prix poursuivent le mouvement de baisse amorcé en 2021, avec des valeurs qui peuvent descendre jusqu’à 180 000 euros/ha. La compétition pour accéder aux meilleurs terroirs s’émousse en raison de la prudence des investisseurs et d’une offre plus importante. Là encore, les prix demandés par les vendeurs ne sont plus en phase avec les offres des acquéreurs, même si les meilleurs terroirs peuvent encore s’échanger sur des bases de 4 à 5 millions d’euros/ha dans les situations exceptionnelles. Entre ces deux extrêmes, chaque secteur se caractérise par un niveau de prix singulier dont l’analyse nécessite une connaissance fine du territoire. Les appellations satellites de Saint-Emilion poursuivent la baisse entamée en 2022, particulièrement à Lussac (40 000 euros/ha) et Puisseguin (60 000 euros/ha). Les meilleurs terroirs de Montagne (110 000 euros/ha) sont encore un peu épargnés mais les secteurs les moins qualitatifs baissent de façon significative. Les prix du vignoble de Pomerol restent stables à une moyenne de 2 000 000 euros/ha. Mais les affaires sortent plus lentement, signe d’une raréfaction de la demande. Là encore, l’emplacement est roi et les secteurs convoités par les plus belles signatures de l’appellation peuvent atteindre des valeurs supérieures à 7 000 000 euros/ha, tandis que les terroirs les moins passionnants conservent une valeur plancher voisine de 1 300 000 euros/ha. A Lalande-de-Pomerol, les prix baissent de façon significative, avec une dominante qui avoisine désormais les 180 000 euros/ha. Les prix pratiqués sur les meilleurs terroirs sont également en baisse, aux environs de 300 000 euros/ha. A Fronsac, la baisse se poursuit et la dominante des prix s’établit désormais à 21 000 euros/ha. Le prix des meilleurs terroirs accuse également une baisse (40 000 euros/ha), même si le marché extrêmement atone ne permet pas de disposer de beaucoup de références. Il en est de même à Canon-Fronsac où les prix se maintiennent aux environs de 100 000 euros/ha.
Marché des vignes en 2023
1,8% des surfaces
en vignes ont été vendues